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當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化進程已進入以存量空間優(yōu)化為核心的高質(zhì)量發(fā)展階段。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《2023年中國城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)顯示，全國房齡超過20年的建筑規(guī)模達700億m²，自2019年國家啟動老舊小區(qū)改造三年行動，至2021年“十四五”規(guī)劃明確提出“實施城市更新行動”，政策導(dǎo)向已從單一的物質(zhì)空間改造、環(huán)境整治轉(zhuǎn)向涵蓋經(jīng)濟、社會、生態(tài)的復(fù)合型更新。這一轉(zhuǎn)向要求學(xué)術(shù)界在建成環(huán)境改造的設(shè)計和技術(shù)伊始，深度思考產(chǎn)權(quán)重構(gòu)、利益分配、可持續(xù)運維等制度性難題。

在此背景下，城市更新既是破解“城市病”的關(guān)鍵路徑，也是推動社會公平的重要抓手，更是推動建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、提升國民經(jīng)濟社會發(fā)展的重要支柱。

借鑒我國和國際城市更新的經(jīng)驗，建議建立以開發(fā)擴展和民生平衡為前提的政策工具箱，其分類框架如下。

（1）開發(fā)擴展類：建議在中心城區(qū)推行“功能混合 + 容積率獎勵”政策，通過規(guī)劃管理上的“規(guī)制緩和”，提升地塊的功能混合和容積率（可結(jié)合容積率轉(zhuǎn)移或公共綠地獎勵或直接提升），為城市更新的開發(fā)擴展提供經(jīng)濟動力，同時可要求配建政策性住宅、公共設(shè)施等解決城市發(fā)展問題。

（2）民生平衡類：對老舊住區(qū)集中區(qū)域?qū)嵤柏斦a貼 + 產(chǎn)權(quán)置換”政策，通過“原拆原建+適當(dāng)擴容 + 產(chǎn)權(quán)融資”的方式，提升老舊住區(qū)更新的居民參加動力，通過改造環(huán)境提升房產(chǎn)價值的方式、以經(jīng)濟適用房確權(quán)方式，動員居民與政府共同出資完成城市更新和環(huán)境改善。例如北京推出的城市危舊樓房改建的更新方式。

城市更新在任何國家和地區(qū)都是一個復(fù)雜而長期的過程，利益主體多且居民訴求多樣，應(yīng)充分發(fā)揮我國政府和黨建在城市建設(shè)和社區(qū)管理中的強大作用，強化在時間和地域上的統(tǒng)籌。

（1）可考慮構(gòu)建“市級統(tǒng)籌+區(qū)級實施+社區(qū)參與”三級治理架構(gòu)，將城市更新專項規(guī)劃納入國土規(guī)劃“一張圖”，建立動態(tài)評估機制和持續(xù)發(fā)展計劃。

（2）充分發(fā)揮貨幣和土地權(quán)益的交易機制，豐富目前單一的強制配套方法，通過設(shè)立如“城市更新公共利益基金”等公共資金，按更新項目或鄰近的新開發(fā)項目提取10%~15%的增值收益繳納基金，專項用于保障性住房和社區(qū)服務(wù)設(shè)施。也可建立“更新權(quán)交易”制度，允許產(chǎn)權(quán)人將未開發(fā)容積率在區(qū)域內(nèi)有償轉(zhuǎn)讓，激發(fā)城市更新的活力。

（3）實現(xiàn)更新項目從體檢評估、方案模擬到運維監(jiān)測的數(shù)字化閉環(huán)，導(dǎo)入前策劃、后評估的機制，建立城市社區(qū)建筑的全生命周期成本與效益核算模型，用數(shù)字支撐機制創(chuàng)新和管理優(yōu)化。

通過既有建筑改造后降低能耗，采用建筑的SI體系將長壽結(jié)構(gòu)、靈活管線、可變裝修與工廠化生產(chǎn)、裝配化施工、智能化管理的建筑工業(yè)化手段相結(jié)合，提供城市生活的柔性底座，減少城市的大拆大建，實現(xiàn)建筑碳排放強度下降。

通過整合BIM、GIS和IoT數(shù)據(jù)，以及利用激光掃描與傾斜攝影技術(shù)，特別是AI技術(shù)進行圖像語義識別和三維重建，輕量化實現(xiàn)建成環(huán)境全要素模擬，構(gòu)建城市更新數(shù)字底座，并基于城市體驗等規(guī)則體系分析街區(qū)更新的要點和迫切性，為城市更新提供計劃依據(jù)。

可重點研究自動駕駛、低空經(jīng)濟、具身智能等新技術(shù)帶來的城市生活和工作形態(tài)的變化，結(jié)合新材料、新技術(shù)、新工藝的研究，重點研發(fā)適用于既有建筑的結(jié)構(gòu)加固、節(jié)能改造、設(shè)施集成、低環(huán)境影響施工技術(shù)，解決建筑業(yè)的傳統(tǒng)痛點和通病問題，實現(xiàn)居民向往的好城區(qū)、好社區(qū)、好房子的需求，提升建筑業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位，促進學(xué)科健康可持續(xù)發(fā)展。

城市更新是一場關(guān)乎空間再生產(chǎn)與社會關(guān)系重構(gòu)的深刻變革。在政策設(shè)計層面，需要以精細化分類機制激活市場活力，以跨部門、跨學(xué)科的協(xié)同打破行政和學(xué)術(shù)壁壘，優(yōu)化我國土地制度和城市規(guī)劃管理制度，以保障社會公平提升全民福祉；在技術(shù)創(chuàng)新層面，應(yīng)加速工業(yè)化裝配化、低碳技術(shù)、數(shù)字孿生的應(yīng)用。

此外，還應(yīng)積極建立前策劃、后評估的建筑全生命周期成本與效益核算模型，對比分析拆除重建與有機更新的經(jīng)濟效益，為城市有機更新提供數(shù)據(jù)支撐。

期待業(yè)界同仁的關(guān)注和交流，為我國建筑業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展和城市更新提供學(xué)術(shù)支撐。

近年來，上海市加快城市更新進度。普陀區(qū)紅旗村曾是上海中心城區(qū)最大的“城中村”，如今建成兼具辦公、商業(yè)、居住、劇院等多業(yè)態(tài)的城市綜合體“真如境”。拍攝于2023年12月（新華社 發(fā)）

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