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面對國內樓市經歷的一輪輪瘋漲，德國再次成為了許多國人心目中的“烏托邦”。在搜索引擎上輸入“德國房價”后，類似于　《德國房價幾十年不漲對中國的啟示》　《德國人收入20年增長了三倍，為何房價卻漲不起來》　的文章比比皆是。在這些文章里，德國的房價長期保持穩(wěn)定，房屋對于普通民眾來說根本構不成任何負擔。事實真的如此嗎?

　　德國是一個分散性的國家，擁有東西南北中五座規(guī)模差不多的大型城市，分別是柏林、科隆、慕尼黑、漢堡和法蘭克福。根據(jù)德國最大的房地產信息網(wǎng)站的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，這五座城市的房價近年來均出現(xiàn)了大幅度上漲。以2016年的8月份和2015年的8月份房價作為樣本進行對比，首都柏林的二手房房價上漲了44%，慕尼黑二手房價漲了32%，漲幅最小的科隆漲幅也達18%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2007年到2016年的十年間，全德國的房價上漲了50%左右。

　　是什么原因造成德國房價近年來不斷上漲呢?　在柏林有多年從業(yè)經驗的注冊房產顧問何柯葦女士告訴本報記者，外國投資者是德國房價上漲的一個重要原因。以她供職的鷹巢房地產公司為例，該公司代理了柏林市的多個樓盤，涵蓋高中低檔，現(xiàn)在每天來看房購房的顧客半數(shù)來自國外。

自住和投資這兩大因素的共同作用，導致了海外資本對德國房地產的巨大需求。首先來看看自住，德國在歐洲經濟危機中得以獨善其身，保持了穩(wěn)定的經濟增長和較低的失業(yè)率，從而吸引了來自歐盟其他國家的就業(yè)者。特別是柏林，由于歷史因素，柏林的房價和生活成本要比其他歐洲大城市低得多，因此吸引了大量的創(chuàng)業(yè)者和青年藝術家，這些人才的到來在一定程度上刺激了柏林的房產市場。而法蘭克福作為歐洲金融中心的地位近年來得以進一步加強，也吸引了越來越多的高端金融人才在此就業(yè)，盡管法蘭克福這里的房價已經很高，但依然擋不住人們購買的熱情。

相較于自住，外國炒房團在德國房價飆升的過程中扮演著更為重要的角色。據(jù)了解，很多外國人希望通過在德國投資房產來實現(xiàn)穩(wěn)定的回報。首先，目前德國政府尚未推出任何限制外國購房者的政策。其次，近年來歐盟實行量寬政策，在德國貸款買房可以享受極低的利率。再次，由于大部分德國人選擇租房，因此本國租房市場繁榮，房屋的租金和售價比要比國內高得多，出租回報率很可觀。最后，德國的房產投資環(huán)境相對安全，是歐洲經濟和社會最穩(wěn)定的國家之一，不可控風險相對較少。

當然，除了外國炒房團，也不能忽視德國人對于本國房地產投資日益增長的熱情。調查顯示，德國人投資房地產的最大原因還是因為現(xiàn)在銀行的儲蓄利率太低，因此希望通過房產投資來實現(xiàn)更高的回報，從而保證退休后的生活品質不會出現(xiàn)大幅下降。

當談到英國“脫歐”對德國房市的影響時，德國經濟研究所的房地產專家弗伊格特蘭德在接受德國媒體時表示，從2017年下半年開始，德國的住宅需求也將上漲，其中“金融之城”法蘭克福將首當其沖，該市被視為是英國退歐后諸多金融公司落腳的首選之地。(