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和訊網(wǎng)消息 清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心（CCWE）日前發(fā)布3季度宏觀報(bào)告稱，進(jìn)入2014年以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)周期的調(diào)整過程，房地產(chǎn)大格局已變，倒逼實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型。

有人質(zhì)疑城鎮(zhèn)化已經(jīng)到階段性飽和，有人說(shuō)房地產(chǎn)不靈了，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司高級(jí)副總裁毛大慶認(rèn)為，不能像謝國(guó)忠那樣持之以恒唱衰中國(guó)房地產(chǎn)，其實(shí)它的問題非常復(fù)雜。

CCWE的報(bào)告報(bào)告稱，總體來(lái)看我國(guó)居民自有住房的比率已經(jīng)很高，城鎮(zhèn)居民的住房需求逐步得到滿足，同時(shí)我國(guó)人口結(jié)構(gòu)也在悄然發(fā)生變化，急需住房的年輕人占總?cè)丝诘谋戎卦谙陆?；其次，最為重要和關(guān)鍵的是，利率市場(chǎng)化的推進(jìn)在客觀上降低了房地產(chǎn)的投資性需求，各類理財(cái)產(chǎn)品及其他金融類投資產(chǎn)品的不斷涌現(xiàn)，使人們可選擇的投資渠道和投資收益增加，投資者的偏好發(fā)生變化，由過去的買房保值，轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼉A向于持有現(xiàn)金。基于以上判斷，結(jié)論是房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)已到。

對(duì)此，毛大慶（樓盤）認(rèn)為，首先是消化不良的問題。從2003到2013年國(guó)家共計(jì)出臺(tái)179份調(diào)控政策 ，指向就是60-70個(gè)城市，這些城市過去兩年里發(fā)生了很大分化。先是土地超賣，結(jié)果導(dǎo)致現(xiàn)在需求量跟不上，然后消化不良。“像北京（樓盤）這種城市，本周又接著賣地了，肯定還是搶。房地產(chǎn)不好了怎么還有人搶？因?yàn)橥恋刭Y源高度稀缺，大家還是看好未來(lái)。但是北京房子也不好賣，這是因?yàn)楸本┓績(jī)r(jià)透支了消費(fèi)能力和市場(chǎng)。這都需要時(shí)間調(diào)節(jié)，過去這些年就靠政策調(diào)節(jié)，掩蓋很多真實(shí)市場(chǎng)情況。“

哪些城市患上了消化不良癥呢？國(guó)五條強(qiáng)調(diào)調(diào)控的50個(gè)對(duì)象里，主要是二線城市，約27個(gè)屬于弱調(diào)控的對(duì)象。2012年政府迎合投資賣了很多地，市場(chǎng)吸納很多土地。其實(shí)，這類城市經(jīng)濟(jì)聚合力很強(qiáng)，省會(huì)城市在科技、教育、醫(yī)療能力本身不弱，為什么它今天消化不良？一是地賣太多太快，二是導(dǎo)入人口不足。這些城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)大約都是傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)，有些城市以鋼鐵、煤炭、陶瓷、建材為主的，轉(zhuǎn)型步履艱難，所以消化起來(lái)就很累。

“目前這些城市已經(jīng)放寬了，限購(gòu)已經(jīng)形同虛設(shè)，因?yàn)楸緛?lái)這些城市限價(jià)也不強(qiáng)烈。真正拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的不在這些房子，而是在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。”毛大慶說(shuō)，“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再有個(gè)十年八年的發(fā)展絕對(duì)沒有問題，但是這個(gè)好要取決于實(shí)體經(jīng)濟(jì)真實(shí)的變革”。

以北京為例，60%的市場(chǎng)被30%的人群壟斷著。“如果這個(gè)情況沒了，這個(gè)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)會(huì)重新變化，可能產(chǎn)品會(huì)變成70%、80%的產(chǎn)品面對(duì)的是70%、80%的人群，這個(gè)時(shí)候面對(duì)的是老百姓錢包里真實(shí)的錢，這個(gè)就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的問題。”毛大慶認(rèn)為，北上廣深的房子蓋多少也不夠，因?yàn)槌鞘匈Y源聚合度高，通過行政命令、主觀意愿打散這個(gè)聚合度很難。

盡管這種聚合度一時(shí)改變不了，可是市場(chǎng)的購(gòu)買人群也在發(fā)生著變化。以高端樓盤為例，其購(gòu)買人群是衰減的，首先，主力購(gòu)買人群資產(chǎn)飽和度已相當(dāng)高，主觀購(gòu)買意愿在降低；其次，跟反腐敗有關(guān)系；第三跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)有關(guān)系，有能力買這些房子的人都是跟煤炭、石油、鋼鐵行業(yè)有關(guān)，而今這些領(lǐng)域飽和了需要轉(zhuǎn)型，只有在新的主流行業(yè)里才會(huì)產(chǎn)生新的購(gòu)買能力。

CCWE研究表明，一些小型地產(chǎn)商將面臨較大的壓力，而大型地產(chǎn)商壓力不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)總體可控。

這其實(shí)關(guān)乎地產(chǎn)商業(yè)態(tài)的變化，毛大慶認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)商部分會(huì)變成服務(wù)商。萬(wàn)科今年30年了，下個(gè)30年要做卓越的城市配套服務(wù)商，這個(gè)概念很大的且該領(lǐng)域有著非常寬廣的市場(chǎng)。這些資產(chǎn)發(fā)展到住宅的邏輯是不行的，所以要打通國(guó)際市場(chǎng)，以求更好的輕資產(chǎn)模式往前運(yùn)作。